1. 円安は必ずしも日本の経済が弱いからではない。米ドルが突出して強い 多くの投資家は、金利が上昇すれば自動的に通貨が強くなると考えています。しかし、通貨の動きは相対的な金利差によって決まります。
米国債の利回りは、日本国債の利回りを依然として大幅に上回っています。
米国10年債と日本10年債の利回りスプレッド。最終更新日：2026年6月30日。出典：World Government Bonds
その結果：
世界の資金は米ドル建て資産に流れ込み続けています 米ドルは主要なほとんどの通貨に対して強い状態を維持しています 金利差は円安を後押しし続けています 実際、主要なほとんどの通貨が米ドルに対して下落しています。
主要通貨が米ドルに対して下落 （2026年6月30日）。ユーロ、英ポンド、シンガポールドル、豪ドル、カナダドル、スイスフランはすべて、過去1ヶ月間で米ドルに対して下落傾向にあり、最近の勢いはさらに下向きに加速しています。 出典：tradingeconomics.com
2. 日本は介入を諦めていない 日本政府は世界最大の米国債保有国であり、他の多くの国よりも為替レートに介入する能力が高い。多くの市場参加者は、 160～162 USD/JPY の水準を、介入リスクが高まる領域と見なしている。
日本は多額の米国債を保有しており、必要に応じてこれらの資産を売却して米ドルを調達し、その収益を為替レートの支援に充てることができる。
米国債の主要海外保有国（最終更新：2026年4月）：日本 約1.2兆ドル 対 英国 約9375億ドル。
3. 「明日、円高になる」ではない。
より適切な見方は、 円が次のグローバル金融危機に対するヘッジとして機能しうる、というものだ。
数十年にわたり、円は世界の主要なファンディング通貨の一つであった。投資家は低金利で円を借り入れ、キャリートレードを通じて、世界中の高利回り資産に投資する。
金融ストレス時には：
投資家はリスクを軽減する 投資家は海外資産を売却する 投資家は円建て借入金を返済する これにより円への需要が生まれ、歴史的に主要なリスクオフ局面で急激な円高を支えてきた。
ドル円為替レート（1971年～2026年）： 数値が低いほど円高を示す
4. 金利上昇の可能性：より良い投資機会の創出 金利上昇は、不動産価格や投資家心理に短期的な圧力をかけることがよくあります。しかし、長期保有者にとっては、このような環境は、より良い価格交渉を行い、魅力的な評価額で質の高い資産を取得する機会をもたらす可能性があります。
当社の投資理論は、低金利のみに依存しているわけではありません。それは、堅調な賃貸需要、持続可能なキャッシュフロー、そして規律ある資金調達に基づいています。金利サイクルを予測しようとするのではなく、当社は様々な市場環境下でもパフォーマンスを維持できる資産の取得に注力しています。
調査対象地域である東京23区（地図1）には、3つの需要指標があります。2016年以降着実に上昇しているミドルマーケットの賃料（図1）、2022年以降の純転入数の増加（図4）、そして過去10年間96～98%の狭い範囲で推移しているJ-REITの住宅稼働率（図5）です。これらは、金利上昇期を含むあらゆる市場サイクルにおいて、需要とキャッシュフローが維持されていることの証拠です。出典：Savills Research & Consultancy; 東京都。2026年2月時点の2026年第1四半期稼働率。
5. 円安が続く中、なぜ投資するのか？ 当社は、明日円が強くなると予測しているから日本に投資しているわけではありません。
投資の理由：
円安は魅力的な参入機会を提供する 東京の住宅不動産は安定した経常キャッシュフローを生み出す 円建ての資金調達コストは、先進国の中でも最低水準を維持している 将来金融危機が発生した場合、円は歴史的にキャリートレードの巻き戻しにより上昇する傾向がある
東京の街並み
出典
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